酒泉市住房公积金管理中心肃州区分中心 闫虹
根据市中心关于开展“大讨论大学习、大调研、真改进、直落实”专题活动通知精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以贯彻落实“十四五”规划和2021年度工作思路和目标任务为重点，结合酒泉市经济社会发展形势，切实推进我市住房公积金管理工作创新、健康发展。下面，我根据多年岗位工作实际，就住房公积金贷款存在的风险隐患及改进措施，谈几点粗浅看法，不妥之处，请大家批评指正。
一、肃州区分中心存量贷款及现状
截止2月28日，分中心已累计发放贷款笔数17730笔，累计发放贷款金额44.79亿元，现贷款余额17.60亿元，其中（5年以内含）贷款余额0.26亿元，（5年以上）贷款余额17.34亿元, 个贷逾期率0.12‰。存量贷款笔数8495笔.
二、目前住房公积金贷款存在风险隐患
（一）住房公积金贷款抵押预告登记转抵押权首次登记，未及时落实抵押权存在风险隐患
分中心存量贷款笔数8495笔，期房贷款笔数占75%以上，按照次比率计算以期房申请办理住房公积金贷款有6371笔。经与担保公司对接目前全市办理“期转现登记”有330笔 ，抵押预告登记转抵押权首次登记（期转现登记）借款人只占期房贷款笔数0.05%，尚未达到三分之一。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”和《不动产登记暂行条例实施细则》第七十八条规定“预告商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预购登记转为商品房抵押权首次登记。”等相关规定。“抵押权预告登记不具有优先受偿权。抵押预告登记与抵押权不同，我国法律仅规定了抵押权优先受偿，但对抵押预告登记具有优先受偿权没有明文规定”。且中心下发《贷款管理办法及实施细则》第十章“贷后管理”第四十三条“期转现登记（抵押预告登记转抵押权首次登记）”的办理也有规定。结合外地中心发生的实际案例，商品房预抵押登记转抵押权首次登记不及时跟进也存在的风险隐患较大。（分中心在2019年12月31日之前发放的贷款，发生的多次连续逾期的借款人，多数都是原甘肃炬龙置业担保公司酒泉分公司进行反担保的担保类业务，中心与该公司已解除合作协议，如再不采取措施，带来的风险无法预测。）
（二）抵押物未及时落实抵押存在的风险
按照酒泉市住房公积金管理中心《关于国家审计署<审计报告>反馈问题整改的实施方案》中，“无预售许可、无网签备案、无担保措施公积金贷款”整改工作进展缓慢，分中心原发放贷款神舟明珠和航天家园两个小区无抵押物担保的有143户，其中神舟明珠89户，航天家园54户，（起初有担保公司与华裕房地产公司、华恒置业有限公司签订阶段性担保，将借款人的购房合同和发票留在担保公司，等能办理产权抵押手续才退回购房合同和发票），2020年8月份神舟明珠小区已经可以办理正式产权，截止2020年12月底，经分中心多次督促担保公司，只有5户借款人落实了抵押登记手续，尚未办理抵押登记手续的还有84户；航天家园目前还未开始办理正式产权，(经对接航天家园在5月可办理正式产权)，如整改落实不到位也会造成一定风险。
（三）企业职工公积金停缴偿还贷款存在的风险
非公企业职工在获取公积金贷款后，工作一段时间与单位解除除劳动关系，停止缴存公积金。有些职工找到新公司就业，但是新公司整体未建立住房公积金制度，甚至有些借款人外出打工，收入不稳定，不能按《借款合同》约定及时偿还公积金贷款本息，造成贷款逾期，给分中心催收带来一定困难。目前贷款逾期的借款人大多数为企业职工，经初步统计企业职工有公积金贷款的2741人，贷款后正常缴存公积金的有2050人，停止缴存公积金人数有690人，借款人停缴人数占存量贷款笔数0.08 % 。
（四）公积金缴存基数与实际工资收入不符，还款能力存在的风险
灵活就业人员（个体工商户、自由职业者），通过了解掌握公积金贷款政策，按“灵活就业人员”开户缴存公积金，符合贷款条件后申请贷款额度较低，就依托人力资源代缴公司缴存公积金，并每月给该公司缴纳60元的管理费用，此类人员购房为了能贷到理想的贷款额度，开户时缴存基数按照中心规定的最高上限缴存公积金，一但获取贷款后以多种理由申请降低缴存基数（降到1620到2500元之间），还有一些小微企业也存在类似问题。势必对偿还公积金贷款还款能力带来一定风险。
（五）贷款催收管理存在隐患
分中心逾期贷款的催收由两个大厅的主管和担保公司的催收人员承担，大厅主管只能通过电话进行催收，做好催收记录，登记逾期台账。且担保公司人员催收力度不大，效果不明显。中心现行逾期贷款的催收过分依赖于担保公司和扣划担保赔偿保证金用于偿还逾期。按照中心制定的《酒泉市住房公积金逾期贷款管理办法》，逾期达到三期及三期以上，通知担保公司履行垫付义务，分中心可申请市中心直接扣划担保公司担保赔偿保证金，用于偿还逾期贷款本息，通过扣划偿还只是降低贷款逾期率，对反复出现的逾期贷款行为，根本上没有对逾期贷款的情况进行分析预测，贷款逾期没有提出解决的办法和措施，从而加大贷款风险。
三、措施建议
（一）充分发挥担保公司作用，加快抵押权、抵押物的落实
针对住房公积金贷款抵押预告登记转抵押权首次登记，未及时落实抵押权的问题。建议一是增强防控意识，加强督促管理，督促担保公司集中组织力量对已发放公积金期房贷款的抵押权落实情况进行集中清理，加快“商品房预告抵押登记”转为完全的“不动产抵押权”登记速度，早日实现真正意义上的正式的抵押登记，确保住房公积金资金安全。二是中心应对担保公司制定相应的考核措施，加强对担保公司的监督和督促，担保公司应明确专人与不动产部门、房地产公司沟通协调，核查对接楼盘办理首次登记情况，核实后主动联系督促借款人及时办理住房公积金贷款抵押预告登记转抵押权首次登记，建立“期转现登记”台账，每月向市中心业务科和分中心上报，让市中心/分中心能随时掌握抵押权的落实进展情况，做到长期跟踪抓好落实。三是公积金中心工作人员应结合工作实际，主动学习法律知识，摒弃传统错误观念提高思想意识，除认真学习国务院《住房公积金管理条例》和国家有关住房公积金政策法规外，还要主动学习《民法典》，不断提高自己的专业知识和法律知识。
神州明珠、航天家园“无预售许可、无网签备案、无担保措施，公积金贷款整改工作进展缓慢”，建议市中心相关科室能约谈担保公司负责人，提出相关措施要求及完成时限，确保分中心此项整改工作落到实处。
（二）严把企业职工缴、贷款关口，及时跟踪管理
一是对小微企业单位开户和个人开户的条件提高门槛，严把审核的关口。开户前应对职工工资收入和缴纳养老保险缴费基数进行调查核实，核实后再确定职工缴存公积金的缴存基数。二是非公企业职工（含人力资源公司代缴公积金职工）在获取公积金贷款后停止缴存公积金的借款人，建议对已停缴未再就业的借款人，从原单位转入“灵活就业人员”继续缴存，符合“灵活就业人员”缴存条件的如不缴存，严格按照《贷款管理办法及实施细则》及《公积金借款合同》中“特别签订条款”第二十八条下的内容，终止合同提前收回全部贷款。三是密切关注借款人违约动向，及时发现违约情形，采取相应的法律措施。
（三）严格落实“一次性告知”，加大风险早期的防范措施
柜员在受理贷款业务咨询过程中，应向借款申请人履行一次性告知制，告知贷款流程、要件资料及相关注意事项，严格落实“首问责任制”和“一次性告知”，认真登记“一次性告知”台账。必须对每一位办理公积金贷款业务的缴存职工详细解释《住房公积金借款合同》签订后双方的权利和义务，对不履行还款义务造成贷款逾期带来利害关系以及应该承担相应的法律责任明确告知借款人，防止借款人恶意逾期还贷，落实“告知制“也可起到风险早期的防范。
（四）加强贷后管理，强化逾期贷款的催收。
一是贷后管理是贷款管理工作的重要环节，贷款发放后实行跟踪管理，重点要对贷后检查及风险检测过程中发现风险事项和问题要及早采取相应风险防控和措施。二是确定固定人员做催收，强化对存量贷款进行跟踪监督，定期分析还款信息，对出现不正常情况及时处理，力争将逾期贷款降低萌芽状态。三是对借款人还款过程监督、检查，有利于发现风险隐患，中心可通过手机短信提醒和督促借款人履行还款义务，减少逾期贷款数。四是对已发生的连续逾期3期及以上的未偿还贷款的职工，督促担保公司尽快进入法律司法程序。及时掌握法院执行阶段的主动权，做到公积金贷款优先受偿。五是对反复出现的逾期贷款的借款人分中心先可申请直接扣划担保公司的担保赔偿保证金用于结清全部贷款，从而降低贷款呆坏账的风险。其次要加强对担保公司监管，制定贷后服务费与逾期贷款催收挂钩相对应的考核制度。
（五）细化《细则》，修订《办法》
建议对中心下发的《贷款管理办法及实施细则》中涉及的“贷后管理”章节条款措施在细化。结合现行实际情况修订完善《酒泉市住房公积金逾期贷款管理办法》。